Jak poszukiwanie lokalu na gabinet stomatologiczny znalazło finał w sądzie

en
06-11-2019, 08:46
Dentystka chciała odkupić od znajomego lokal, w którym mogłaby otworzyć praktykę stomatologiczną. Inwestycja zapowiadała się dobrze, ale tylko na początku. Inwestorka musiała się wycofać, a sprawa trafiła do sądu.

Dentystka poszukiwała lokalu, w którym mogłaby prowadzić gabinet stomatologiczny. W 2011 r. okazało się, że jej znajomy ma dokładnie  to czego szuka, czyli lokal pod działalność usługową. Tyle że musi go jeszcze przebudować, by wydzielić lokale mieszkalne.

W  lipcu 2011 r. dentystka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z lokalem o powierzchni 77 mkw, ustalając cenę zakupu na kwotę 225 tys. zł. Termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży ustalono na styczeń 2012 r. Zapłata należności miała nastąpić w transzach 20 tys. zł gotówką przy zawarciu umowy, 10 tys. zł przelewem na rachunek bankowy i 35 tys. zł przy podpisaniu umowy, pozostałe 160 tys. zł w ratach miesięcznych nie mniejszych niż 2,5 tys. zł. Zawierając umowę przedwstępną powódka zapłaciła sprzedającemu 30 tys. zł na poczet ceny zakupu, z czego 10 tys. zł w formie przelewu na rachunek bankowy.

Właściciel rozpoczął prace budowlane, ale  trwało to dość długo, podczas gdy dentystce zależało na jak najszybszym otwarciu gabinetu. Sama od marca 2012 r. rozpoczęła prace wykończeniowe. W pewnym momencie okazało się, że właścicielowi brakuje pieniędzy, by przeprowadzić podział działek, więc dentystka,  jeszcze dodatkowo zapłaciła mu 15 tys. zł. 

Lekarce się spieszyło,  w  lipcu 2012 r. zawarła ze znajomym umowę najmu lokalu, który zgodnie z umową miała zakupić i prowadziła w nim działalność, aż do kwietnia 2015 r.

Po ponad dwóch latach od rozpoczęcia inwestycji dokumentacji brak
W maju 2013 r. zapadła decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości , po czym  okazało się, iż działka na której znajdował się lokal przeznaczony na gabinet stomatologiczny nie ma dostępu do drogi publicznej. W tej sytuacji właściciel zaoferował dentystce sprzedaż udziału w działce zapewniającej jej dostęp do traktu publicznego lub odpłatne ustanowienie służebności przejazdu. Jednak kobieta nie zgodziła się na to.  Czas płynął a do sfinalizowania umówionej transakcji nie doszło. Dentystka żądała przedstawienia jej dokumentacji związanej z wykonaniem prac, które doprowadziły do wyodrębnienia lokalu dla niej, ale bezskutecznie.

Pismem z marca 2014 roku sprzedający wyznaczył termin do zawarcia umowy na kwiecień 2014 roku. Na co lekarka wezwała właściciela do przedłożenia jej dokumentacji potwierdzającej, iż wykonane prace nie stanowią samowoli budowlanej. Jednak pismo pozostało bez odpowiedzi. W tej sytuacji kobieta złożyła na piśmie oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej powołując się na nieposiadanie przez pozwanego dokumentacji dotyczącej przebudowy budynku, mającej doprowadzić do powstania samodzielnego lokalu, który chciała kupić.

Jak sytuację ocenił sąd
Sąd w całości dał wiarę zeznaniom dentystki i jej męża. Dokumenty potwierdzały wiarygodność jej relacji co do okoliczności sporządzenia umowy, procesu prac remontowych oraz przyczyn odstąpienia od umowy. Z analizy dokumentów załączonych do akt jednoznacznie wynikało, iż zawierając umowę przedwstępną właściciel nie wystąpił o żadne zezwolenia na wykonanie prac adaptacyjnych, które miały doprowadzić do utworzenia samodzielnych lokali mieszkalnych i usługowego. Zanim zaczął się starać o stosowne dokumenty, prace remontowo-budowlane były wykonane. W efekcie na dzień wyznaczenia daty sporządzenia aktu notarialnego właściciel nie posiadał dokumentacji, która pozwalała na zawarcie takiej umowy. 

Strony były zaprzyjaźnione, znały się i miały do siebie zaufanie. Każda ze stron miała zamiar  sfinalizować umowę i nie obawiała się, że druga strona od umowy odstąpi. Logicznym dla Sądu było wyjaśnienie dentystki, że z przekazanych środków miało nastąpić wykonanie określonych prac budowlanych. Także wiarygodnym jest twierdzenie, że dopłata 15 tys. zł dokonana w marcu była związana z brakiem środków koniecznych na podział działki i dalsze prace.

Strony przewidywały, że do sprzedaży dojdzie na początku 2012 r. Skoro w marcu jeszcze nie były zakończone prace, a właściciel dopiero posiadał decyzje o warunkach zabudowy, to termin realizacji inwestycji odsuwał się. Dentystka, przekazując dodatkową transzę pieniędzy, chciała zabezpieczyć pozwanym środki na konieczne prace remontowe i działania związane z podziałem działki. Na tym etapie strony jeszcze pozostawały w bardzo dobrych relacjach, żadna z nich nie miała obaw, co dalszych losów umowy. Zdecydowanie stosunki między stronami uległy pogorszeniu w 2013 r., gdy okazało się, że pozwany nie posiada dokumentacji i zezwoleń na wykonane prace adaptacyjne. Zawierając umowę i określając termin zawarcia umowy przyrzeczonej na styczeń 2012 r. nie posiadał nawet decyzji o warunkach zabudowy.

Pierwsze próby zgromadzenia stosownej dokumentacji podjął w drugiej połowie 2012 r. uzyskując  decyzje o warunkach zabudowy, a w  lutym 2013 r. zatwierdzenie projektu przybudowy budynku. Tyle że wówczas większość prac była już ukończona, a dentystka prowadziła gabinet stomatologiczny w lokalu, który miała nabyć.

W ocenie Sądu właściciel lokalu podjął się działań, do których nie był przygotowany. Najpierw rozpoczął i wykonał prace, a dopiero potem uzyskiwał pozwolenia na ich przeprowadzenie. W efekcie w wyznaczonym terminie nie dysponował dokumentacją pozwalającą na zbycie nieruchomości . Zatem dentystka miała konkretną przyczynę odstąpienia od umowy.

Sąd nakazał, by właściciel lokalu zwrócił dentystce sumę 45 tys. zł wraz z odsetkami.

 Sygn. akt I C 471/18